预约合同与本约合同的关系及法律界

时间：2024-10-19 14:46 作者：佚名【转载】

东莞望牛墩律师获悉

与本合同相比，任命合同是一种特殊合同。它是指当事人约定在未来签订的合同。委托书签订后，双方有义务在一定期限内签订本合同。预订合同与本合同既独立又相互关联。签订预订合同的目的是为了订立本合同。预订合同的主体必须是在一定期限内签署本合同。履行预订合同的结果即为本合同的成立。合同。应综合审查协议内容以及双方随后签订新合同的协商和履行行为，分析探讨双方是否表达了未来签订新合同的意向，并在此基础上，应评估双方之间的关系。这种关系被准确地定义。

案件基本事实

孙某向淄博市张店区人民法院提起诉讼，诉称： 1、依法责令被告淄博公司退还房屋购买价款人民币； 2、依法责令被告淄博公司赔偿利息损失10978元（元*年存款利息的1.75%）。）； 3、依法责令被告淄博公司承担诉讼费和保全费。

淄博某公司辩称，双方签订的购房认购书是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定。该合同依法成立并生效。以上是原告与被告经协商达成出售协议的结果，原告已支付全部货款。双方应按照合同约定全面履行合同义务。原告应当按照协议继续履行合同，并完成签署和备案。现原告因自身原因不愿继续履行合同。原告要求返还货款及利息的主张没有事实和法律依据。请求驳回原告的全部诉讼请求。

淄博市张店区人民法院经审理查明：2020年7月3日，原告与被告签署了购房认购书，约定原告购买的房屋为某小区某栋某楼某房间。某小区，押金2万元，面积72.38平方米。还商定了客户信息、单价、总价等。购房认购还规定： 1、经双方同意，客户应在本协议签订后7日内签订商品房销售合同……； 2、客户自本协议签订之日起7日内未签订商品房买卖合同的，定金不予退还，且不可提供房屋。应保留； 3、签订购房合同时，全款客户应支付全额房价，……同时，原告、被告房产顾问、销售经理、财务人员签订的合同中规定了房间号、建筑面积、单价、房价总价及付款方式。购房认购书签订之日，原告向被告支付了定金2万元； 2020年7月8日，原告向被告支付押金2万元； 2020年7月15日，原告分两期向被告支付42万元，其中第一期转给被告。第一次转账37万元，第二次转账5万元。上述款项合计人民币37万元。事后，原告与被告未能签订商品房买卖合同。至于双方未能签订正式商品房销售合同的原因，原告称合同中的房屋面积、分成比例、交付时间等三个方面与之前销售人员介绍的不一致。被告不同意原告的说法，并声称正式商品房预售合同中规定的房屋面积与购房认购书上的规定一致。该义务首先是由于原告违反合同而产生的。

裁判结果

淄博市张店区人民法院一审判决： 1、被告淄博某公司于判决生效后十日内退还原告孙某的房屋购买价款； 2、驳回原告孙某的其他诉讼请求。

淄博某公司不服一审判决，提起上诉。淄博市中级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判。

案例解读

本案主要涉及商品房销售合同纠纷中预留合同的正确认定和处理。市场交易中存在多种委托合同，如认购书、采购订单、保留书、意向书、承诺书、谅解备忘录、合同纪要、临时协议等。对于此类委托，司法实践应正确认定区分其与本合同的关系，明确委托合同本身的法律效力和违约责任。

任命是相对于本合同的特殊合同。史尚宽先生曾对约定作出过经典的定义：“约定是约定在未来建立某种契约的契约”。它是指当事人约定在未来签订的合同。委托书签订后，双方有义务在一定期限内签订本合同。聘任合同是独立的合同，具有单独的法律效力。违反委托合同的，当事人应当承担违约责任，不承担缔约过错责任。委任合同是双方在协商期间对未来事项的预先规划和约定，在本合同成立前签订。预订合同与本合同既独立又相互关联。签订预订合同的目的是为了订立本合同。预订合同的主体必须是在一定期限内签署本合同。履行预订合同的结果即为本合同的成立。合同。司法实践中，判断当事人是否存在委托合同关系或者合同关系，不能简单地根据协议名称或者单一协议来判断，而应当综合考察协议内容以及双方后续协商的结果。双方签订新合同。运用履约行为等客观事实来分析探讨当事人是否表达了未来签订新合同的意愿，并以此为基础准确界定双方的法律关系。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》条例名称标题：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释审理商品房销售合同纠纷案件制定机关最高人民法院关于效力级别的司法解释发布日期 2003.04.28 时限《最高人民法院关于审理商品房销售适用法律若干问题的解释》第五条《合同纠纷》规定，商品房认购、订购、预定等协议的标题为《商品房销售管理办法》规定名称《商品房销售管理办法制定机构建设》如果商品房销售合同的主要内容约定为《商品房销售管理办法》第十六条 2001年4月4日公布的住建部（已废止）等级部门规定生效，出卖人已按照约定接受购房价款的，视为商品房销售。合同。

据此商品房销售合同纠纷，将认购书等预订合同认定为本合同，即商品房买卖合同，必须满足两个条件：一是必须符合建设部（已撤销）有效等级部建设部（已撤销），《商品房销售管理办法》的制定机关。《条例发布日期：2001年4月04日现行有效》第十六条规定的商品房销售合同的主要内容；其次，卖方已收到约定的货款。本案中，虽然原告已支付了全部购房款，但购房认购及合同签订文件中仅约定了拟出售商品房的房号、面积、押金、单价、总价及付款方式，而房屋交付和使用的条件和日期。装修及设备标准承诺、产权登记事项、违约责任等重要条款尚未明确约定，尚不具备商品房买卖合同的基本特征。同时，双方在购房认购书中约定“客户应在本协议签订后7日内签订商品房销售合同”，进一步明确双方将签订新的商品房销售合同今后将最终厘清双方房屋买卖的法律关系。具体内容表明，双方未来签订单独的商品房销售合同的意向一致、明确。因此，涉案的购房认购文件应视为双方为今后签订商品房销售合同而签订的预售合同。

《中华人民共和国民法典》第四百九十五条规定：“当事人约定在未来一定期限内订立合同的认购书、采购订单、保留书等，构成合同委托合同一方不履行委托合同，有义务的望牛墩律师，另一方可以要求其承担违约责任。”该规定在司法实践中确认了预订合同的独立合同效力。合法有效的预订合同对预订合同双方均具有约束力。双方应按照协议的规定，全面履行各自的义务，并按照诚实信用原则积极协商，以促成本合同的签订。聘任合同中的违约责任形式可以包括继续履行，但人民法院强制订立该合同的法律依据并不充分。否则，既违反合同意思自治原则，也不符合强制执行仅限于货物或行为的支付而不包括遗嘱的事实。付款的基本原则。《中华人民共和国民法典》第五条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，依照自己的意愿建立、变更和终止民事法律关系。”据此，本合同的订立应建立在双方平等、自愿、协商一致的基础上，应当是双方协商一致的结果。本案的购房认购书本质上属于预约合同，其目的是为了双方今后签订正式的商品房销售合同。根据购房认购书的规定，本案双方有义务在未来一定期限（7日）内签订正式的商品房销售合同，并提前预订该合同。目前，双方尚未按照购房认购书的约定签订商品房销售合同，且原告已明确表示不想购买涉案房屋并要求退房。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第四条，“出卖人通过认购、订购、预约等方式向买受人收取定金的，为订立商品房买卖合同提供担保的，因当事人一方原因不能订立商品房买卖合同的，按照押金法律规定办理。”原告应根据双方签署的购房认购书中约定的“客户自本协议签订之日起7日内未签订商品房销售合同的，定金不予退还”的约定，承担相应的法律后果。房子也不会保留。”综上，被告占有原告除上述定金以外的购货款，没有任何法律和合同依据，应当予以返还。