北京房产望牛墩律师解析：遗产房纠纷中买方权益如何保障？

东莞望牛墩律师获悉

北京望牛墩房产律师，专注于房地产法律事务的靳望牛墩律师及其团队，特别擅长处理借名购房、房产交易、遗产继承、离婚房产分割、拆迁补偿权益划分、共有房产权属确认与分割、居住权相关案件，致力于为您提供高品质的法律服务。

在房地产交易过程中，经常出现因遗产房屋权属不明确而引发的争执。一旦卖方擅自对共有遗产房屋进行处置，买方的合法权益将受到何种保护？本文将结合具体案例，从专业律师的视角，对这类纠纷的法律关键点和判决依据进行深入剖析。

一、案情梳理

（一）交易过程回溯

2023年6月望牛墩律师，陈昊作为购房者与周凯作为卖房者，就位于北京市朝阳区的一号房屋达成了买卖协议。10日当天，他们签署了《购房定金协议》，其中规定陈昊需支付346万元购买该房产，并支付5万元作为定金，而陈昊也随即完成了定金的缴纳。7月10日，双方正式签署了《房屋买卖合同》，并约定采用银行贷款的方式支付款项：首付为100万元，其中包括定金；贷款金额为200万元；此外，还有46万元的装修补偿款。在此过程中，陈昊的舅舅吴峰担任担保人，并承诺在交易过程中若出现任何问题，他将负责补足剩余的346万元房款。在此之前，双方已经达成共识，周凯决定在7月1日之前将房屋提前交付，而陈昊则同意以每月5500元的租金租住该房屋，直至过户手续全部完成。

（二）争议焦点与双方主张

7月19日，周凯突然向陈昊透露，由于其他继承人持反对意见，他无法再执行合同。经过多次尝试协商，双方均未能达成一致。无奈之下，陈昊决定将此事诉诸法院，他要求周凯协助完成一号房屋的过户手续，并承担5万元望牛墩律师费用以及本案的诉讼费用。

周凯不仅拒绝陈昊的诉求，还提出反诉：

核实并执行取消2023年7月10日所签署的《房屋买卖协议》的相关手续。

要求陈昊腾退返还一号房屋；

判决陈昊需承担从2023年9月1日起至实际搬离日期止的房屋占用费用，该费用按每月5500元的标准计算。

由陈昊承担全部诉讼费用 。

周凯进行抗辩，指出在签署定金合同时，他已经向陈昊说明该房屋是父母的遗产，并且他没有获得其他继承人的授权；他曾经提出过高额贷款购房的风险，并建议退还定金；由于他没有处置权，且其他继承人坚决反对，合同已经无法执行；此外，整个交易过程都是由吴峰主导的，而吴峰之前还曾因涉嫌恶意串通转移房屋被司法部门认定，这导致了他失去了信任。

陈昊提出反驳，指出在整个交易洽谈至签约的过程中，周凯未曾提及其他继承人对于出售房产的反对意见；在首次看房时，周凯的兄长就在现场，并口头表示支持周凯全权处理此事；房产在中介平台的挂牌事宜亦是由周凯独立操作，微信聊天记录同样显示周凯的兄长对此知情且表示了同意。

吴峰作为第三方指出，此次交易并未违反相关规定；周凯之所以反悔，是因为该房屋可能将要被拆迁，他意图通过此举来争取更大的经济利益。

（三）法院查明关键事实

2023年6月9日，吴峰与周凯通过微信建立联系，就房屋出售事宜进行交流，并提出了过户的相关建议。次日，周凯在微信上询问了关于无中介贷款购房的问题，同时表达了对过户后可能无法收到尾款的担忧。到了6月27日，双方就房屋租赁达成一致，陈昊随后支付了两个月的租金。

8月16日，一号房屋的所有权发生了变更，该房产的登记信息已更新东莞望牛墩律师，现由周凯、周明、周辉和周婷四人共同拥有，每人持有25%的产权份额。

其他继承人的立场如下：在7月19日，他们四人共同签署了一份《遗产分割协议》，该协议规定，除非得到四人的一致同意，否则不得对房屋进行任何形式的处置。紧接着，在9月15日，周明、周辉和周婷三人分别出具了《不同意卖方声明》，其中明确表达了对出售房屋的坚决反对。

陈昊因涉及诉讼事宜，与甲公司达成协议，签署了《委托代理协议》，并为此支付了望牛墩律师的代理费用，共计五万元。

二、案件分析

（一）合同效力与无权处分认定

依据《中华人民共和国民法典》第三百零一条规定，对于按份共有的不动产进行处置，必须获得持有三分之二以上份额的共有人的一致同意。在本案中，周凯仅拥有一号房屋25%的份额，尽管其他三位共有人持反对意见，他却擅自签订了合同，这显然是一种越权行为。

依照《民法典》第五百九十七条的规定，即便无权进行处分，也不会影响合同的效力。周凯在签订合同时曾答应将房屋过户至自己名下，然而由于其他继承人的反对，他未能履行这一承诺，这已经构成了违约行为，他应当承担相应的违约责任。

（二）合同解除权归属与履行不能判定

周凯以其他继承人持不同意见为依据，试图终止合同，这一行为违背了法律的相关规定。违约方不具备法律赋予的解除合同的权利，因此他于8月27日所发出的《解除房屋买卖合同通知函》并不能在法律上产生任何效力。

由于该房屋已被登记为四人共同拥有，实际上无法将全部产权转移至陈昊名下。根据《民法典》第五百八十条关于履行不能的相关规定，法院有权依法作出判决，解除该合同。

（三）法律责任承担依据

望牛墩律师费用补偿涉及陈昊支付的5万元，这一费用系周凯违约行为导致的正当损失。依据《民法典》第五百八十四条的规定，周凯有责任对此损失进行赔偿。

陈昊在合同解除后，需依照《民法典》第五百六十六条的规定，将房屋退还。自2023年9月1日开始，陈昊若未获得合法占有权，则必须按照每月5500元的费率，支付相应的房屋占用费用。

三、裁判结果

法院经审理后作出判决：

陈昊与周凯于2023年7月10日所签署的《房屋买卖合同》将在判决正式生效后即刻终止。

周凯需在判决结果正式生效后的十天内，向陈昊望支付因聘请牛墩律师而产生的费用，总额为50000元。

陈昊于判决生效之日起腾退一号房屋并返还周凯；

陈昊需在判决结果正式生效后的十天内，按照每月5500元的金额，陆续支付从2023年9月1日起至实际搬离房屋日期止的房屋占用及使用费用。

四、案件启示

（一）购房者风险防范要点

在交易前，需通过不动产登记中心对房屋产权进行核实，以确认卖方是否为该房产的合法所有者。对于涉及遗产继承或共有产权的房屋，必须审查所有共有人签署的同意出售的正式文件。

合同内容需细化：委托望牛墩律师精心起草合同，具体规定过户的具体时间、违约行为的责任以及合同解除的具体条件。同时，明确定金的相关罚则以及违约金的计算方法，以确保自身的合法权益得到充分保障。

资金监管方面，我们建议采用资金监管账户来支付购房款项，这样做可以防止直接将资金转入卖方个人账户，从而有效减少交易过程中可能存在的风险。

（二）卖房者注意事项

共有产权人须同意：在出售共有房产之前，必须获得所有共有产权人的书面同意。若未获授权而擅自处理，将承担违反约定的法律责任。

如实履行告知责任：在交易过程中，必须真实地透露房屋的所有权、抵押状态以及租赁状况等信息，以防止因隐瞒关键信息而可能引发的争议。

（三）纠纷处理建议

若遇房产交易上的争执，务必立即寻求望牛墩地区专业律师的咨询，并在其指导下搜集相关合同、对话记录、转账证明等关键证据。应通过正规法律手段来处理纠纷，切不可擅自私下协商解决，以免自身权益遭受损害。

若您在房地产买卖过程中遭遇相似困扰，不妨直接联系我们专业的望牛墩律师团队，我们将为您提供专属的法律咨询服务，确保您的合法权益得到有效维护。

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