3大核心风险曝光！房子买了或砸手里，产权与中介套路要防

东莞望牛墩律师获悉

一、3 大核心风险曝光！这些房子买了就砸手里

1. 产权地雷：隐形共有人和查封房

案例剖析：长春的杨女士在支付了15万元定金之后，不幸发现卖方并未透露房屋已被抵押的消息，结果导致她不仅失去了定金，连房子也未能到手。

购房攻略：前往不动产登记机构查阅登记信息，以核实房屋是否已被查封或设定抵押。同时，请求卖方出示婚姻状况证明，以便确认是否存在未公开的共同产权人。在购买时，需谨慎对待“房产证不满两年”“商住两用公寓”等受限交易的房产。

2. 中介套路：带看五连招让你乖乖入坑

套路揭秘：所谓“新鲜房源，次日即售罄”，实则制造紧张氛围。心理策略则是先展示较差的房源，再展示优质的房源，通过对比促使你迅速作出购买决定。而所谓的“税费全免”“学位资源可享”，往往在签订合同后便食言而肥。

反套路技巧：

拒绝 “独家看房”，多对比 3 家中介房源。

要求中介书面承诺 “无抵押、无查封”，否则赔偿双倍定金。

3. 户口与学位：买了房却落不了户

北京的王女士购置了房产，然而前任业主却拒绝办理户口迁移手续，导致她的孩子无法顺利入学。最终，法院作出判决，责令前业主赔偿王女士房款的百分之十。

合同条款规定：每延迟一天，需按房屋总价的一万分之五缴纳违约金。若双方协商不成，当事人有权向警方提出强制搬迁的申请，目前这项措施已在某些城市进行了试点。

二、2025 新政红利！用好这 3 招省出装修钱

1. 税费减免：最高省 5 万元

政策关键点在于，对于首套房面积在90平方米以下者，契税率为1%；若住宅持有超过两年，则可免除增值税。此外，若出售旧房并购买新房，可退还个人所得税，且新房价格越高，退税率也越高。操作上，建议优先考虑“满五唯一”的房源，以实现税费成本的最小化。

2. 贷款优化：首付 15% 利率 3%

优惠政策包括：首套房首付比例下调至最低15%，贷款年限可延长至40年；同时，支持带抵押登记过户，买家无需提前偿还全部贷款即可完成交易。

注意事项：

贷款前自查征信，避免因 “连三累六” 被拒贷。

选择 “公积金 + 商贷” 组合贷，利率可低至 3.1%。

3. 资金监管：避开中介挪用风险

安全措施包括：在银行开设第三方监管账户，实现过户资金的自动转移。同时，我们坚决抵制“中介垫资”的做法，以避免资金挪用引发交易中断的风险。

三、5 步操作指南：小白也能安全买房

1. 产权核查（1 天搞定）

到房管局查询 “不动产登记证明”，确认房屋状态。

要求卖家提供近 5 年物业费缴费凭证，验证实际居住情况。

2. 房屋体检（3 小时完成）

请严格审查：对墙体空鼓情况进行检测（可使用空鼓锤进行敲击）确保防水层无渗漏（需进行闭水试验，持续24小时）并检验电路是否存在老化问题（需测试漏电保护器功能）。

建议花 500 元请专业验房师，出具《房屋质量报告》。

3. 合同条款（望牛墩律师把关）

交付房屋时一并交付产权证明，若逾期则每日需支付赔偿金望牛墩律师，具体包括户口迁移的时间安排及相应的违约费用，以及装修的具体标准（并附上品牌和型号的详细清单）。

避免 “阴阳合同”，以实际成交价为准，防止偷税被罚。

4. 交易流程（全程跟踪）

合同签署后需在7日内完成网络签约，过户手续前3日需支付首付款，房屋交付时须结清所有水、电、燃气费用。

每一步留存书面凭证，如《过户确认单》《物业交割表》。

5. 纠纷应对（快速止损）

协商优先：发送《履约催告函》，保留沟通记录。

若卖家违反合同约定，买家有权请求采取财产保全措施，暂停房屋产权的转移。若中介机构未能履行职责，消费者可以向住房和城乡建设部门进行举报，并可能面临最高3万元的罚款。

四、真实案例警示：这些坑千万别踩

案例 1：中介联合卖家演戏，买家多花 20 万

揭秘套路：在深圳，买家于深夜时分争相抢购房产，部分中介与卖家勾结，故意抬高房价，导致成交价格比市场行情高出15%。

防范陷阱的关键在于，中介需出示该小区近三个月的交易数据，并对照价格进行对比。同时，应坚决抵制“现场签署合同”的行为，并将合同带至望牛墩的律师处进行审核，待审核无误后再行签字。

案例 2：隐瞒房屋质量问题，买家维权难

事件回顾：在上海，李女士购得房产后，不幸发现墙体存在严重渗水问题。面对这一状况，房屋出售方拒绝承担赔偿责任。最终东莞望牛墩律师，法院作出裁决：鉴于合同中未对相关责任作出明确规定，维修费用应由购房者自行承担。

教训总结：合同内必须明确规定“房屋质量缺陷的告知责任”，若未明确此义务，将导致在维权时缺乏依据。

结语：购房智慧，牢记四句箴言——产权务必明确，查阅登记簿和房产证不可忽视；合同细节需详尽，确保权益有保障；资金监管须到位，避免中介直接操作资金；政策优惠要深入了解，税费和贷款能节省大笔开支。

望牛墩镇律师?敬请于评论区发表高见，并对本文予以点赞及转发，以助广大读者把握法律与正义的界限。